我が家は約３年前に中古マンションを購入しました。
新築マンションと違って中古マンションは安く購入できる上、古いマンションって最近建てられたマンションより立地が良いところに建っていることが多いんですよね。
子供は体力があるので学校が少々遠くても自転車で遠くまで通ってくれるし、大人になったらいずれは巣立つ。
でもこっちは年老いていくばかりで体力は衰える。老後のことを考えると、立地が良いってすごく重要です！
そんな魅力的な中古マンションですが、買うときに確認しておくべき注意事項があります。
マンションのメリット・デメリットの両方ありますが、今現在の私はトータル的に特に不満もなく、この物件を買って良かったなと思ってます。
住み始めて後悔しないためにも、事前にしっかりとチェックしておきましょう！
中古マンション購入の注意点３つ！見学前に見るチェックポイント
一番最初はネットやフリーペーパーなんかを見て物件探しをすることが多いですよね。
ちなみに不動産屋の実際の店舗では、ネット上に公開していない優良物件もあったりするので(売主がネット掲載を望んでいない場合とか)店舗に足を運んでみるのもおすすめですよ！
そして気になる物件があれば、見学を希望して実際に見に行くという流れが一般的かと思います。
でも見学に行く前からでもチェックできるポイントがあるんです。
見学に行く前に注意するポイント
築年数
中古物を探すときって、大抵は築年数をチェックしますよね。
あまりに古いと「ボロボロだったらイヤだな」とか思うし、「できれば新しい物件が良いな」と思う人がほとんどじゃないでしょうか。
でも築年数にこだわるのは、あながち間違いじゃないかも。
なぜなら今現在からさかのぼって25年以内に建てられたマンションであれば、「耐震基準適合証明書」という書類を作ることができるから。
もちろんお金を払って作成してもらうものなんですが、この耐震基準適合証明書があれば
- 登録免許税の減税が受けられる。
- 住宅ローン減税が受けられる。
- 不動産取得税の控除が受けられる。
といった３つの軽減措置を受けることができるんです！
1.登録免許税は簡単に言うと、家を買うと「物件の所有者がAさんからBさんに移りますよ」といった登記の変更を、その道のプロの司法書士に頼むことになるんですが、それにかかる費用が少し安くなります。
2.住宅ローン減税とは、お金を銀行で借り入れて家を購入した場合、10年間は所得からいくらか控除されます。結果として所得税や住民税が10年間は安くなります。
3.不動産取得税とは、家を買って住み始め、数か月経った頃にお住まいの都道府県から不動産取得税の「納税通知書」というのが届きます。
でも「不動産取得申告書兼住宅の課税標準の特例・住宅用土地の減額(還付)に関する申告(申請)書」という、やたら長い名前の申告書を事前に税務署に提出しておけば、この納税額を減額することができます。
この3つの減税や控除を受けるために、耐震基準適合証明書が必要になるわけ。
このように、耐震基準適合証明書を取得することによって、家を買うことでかかる税金やお金を軽減することができます。
この耐震基準適合証明書を取得するには色々と条件があるんですが、マンションの場合は①築25年以内かどうか②床面積が50㎡以上、というのが大きなポイントになります。
(ファミリー向け物件を探している場合は床面積はあまり心配ないですね。)
でもたまにあるんですよ。古いけど安くて抜群に立地が良いという物件が…！
その場合、26年以上の物件でも証明書を取得できることもあるんですが、売主さんに証明書を取ってもらうことになります。
なので自分でやった方が気が楽という人は「築25年以内の物件」と「床面積50㎡以上」というのを物件選びの一つの目安にしてみてください。
この書類が作れるかどうかは不動産会社の担当に聞くのが一番早いです。調べてくれますから。
書類が作れるとなったら、希望すれば書類作成をしてくれる建築会社の手配もしてもらえるはずです。
マンションの規模
マンションの場合は何年かに１度、大規模修繕工事が行われます。大規模修繕とはマンションの外観を綺麗にしたり、ガタがきている共有部分を直したりする修理のこと。
だいたい12年サイクルで行うのが理想とされていますが、マンションによってこのサイクルは違います。
でね、ほとんどのマンションは１回目の大規模修繕工事は難なく乗り切るんです。でも２回目以降になると必ず「大規模修繕のお金が足りない」ということになります。
実際、私達が住んでいるマンションも何年後かには3回目の大規模修繕がやってきます。でもお金が足りないので、修繕費の値上げをするだしないだでマンションの組合が揉めております。(年金暮らしの方が多いので値上げに反対な人が多い)
マンションに住むと必ず修繕費を収めることになり、これを大規模修繕工事の資金として積み立てているんですが、ここでマンションの規模が深く関わってきます。
マンションに入っている世帯数が多ければ多いほど、割る頭数が多いので1世帯当たりの負担額は軽くなり、少なければ逆に負担が増します。
例に出すと、私達が住んでいるマンションは150世帯ほどが入っている大きなマンションです。修繕費の増額として出されている案では、所有物件の大きさによって違いはあるものの、我が家の場合は月々5,000円の増額です。月に5,000円なら余裕で払える額。
マンションに住む以上は大規模修繕工事とは無関係ではありません。
中古マンションを選ぶ際には
- 入居世帯数が多いマンションか？
- 機械式駐車場か？(機械式駐車場は維持費にお金がかかる)
といった点も頭に入れてみてください。
ちなみにうちのマンションは機械式駐車場です。
立地が良いので機械式駐車場には目をつむりましたが、世帯数が多いのでやっぱり修繕費の増額は少なくて済んでます。
後々のマンション修繕費の出費を抑えたい場合は、100世帯以上入る大きなマンションがおすすめです。
中古マンション購入の注意点３つ まとめ
- 築25年以内のマンションかどうか？
- 入居世帯数が多いマンションか？
- 機械式駐車場か？
最初の方で「不動産屋の実店舗にはネットに載っていない優良物件があったりする」と書きましたが、ネット上に出ていない物件はその不動産屋さんでしか扱っていないものも多々あります。
例えば「○○さんから買ったから売るときも○○さんにお願いしたい」といった場合や、「近所の人に売りに出していることを知られたくない」といった理由もあります。
どんな物件があるか調べるときはネットや情報誌だけでなく、色々な不動産会社の実店舗にも足を運んでみてくださいね。
以上、中古物件の見学に行く前にできるチェックポイントをご紹介しました。これは私達夫婦が見学する前に気を付けていたポイントでもあります。
次に、「実際に中古マンションを見学した際にチェックしたいポイント」をご紹介します。
ある程度物件に目途がついたら実際に見学に行くことになりますが、その際に確認すべきこととは？
