我が家は２人目の子供が産まれるのを機に中古マンションを購入しました。
よく不動産購入をする際には「購入価格の10～15％くらいの諸費用がかかる」なんて聞きますよね。あれって実際にはどうなんでしょう？
我が家の場合は借入額が少なかったのもあって、頭金は入れませんでした。
頭金なしで中古マンションを購入した場合、現金は最低でいくら必要だったのかをご紹介していきます！
中古マンション購入にかかった諸費用いくらだったか公開します！
概要と経緯
まずは我が家が購入したマンションの概要(購入当時)から。
- 築25年
- 4LDK
- 床面積とバルコニーで約91㎡
- 14階建ての2階
古いけどきちんと管理されているため綺麗で、立地がすごく良い場所です。
このマンションは当初1,700万円近くで売りに出されていました。
良いなと思って目を付けていましたが買う人が出てこなかったらしく、約2週間後くらいには100万ほど値が下がりました。
約1,600万になったときに初めて内覧に行き、2回目の内覧のときに買う意志を不動産会社を通して売主に伝えてもらいました。
そのときにダメ元で100万の値引きをお願いしてみました。
すると売主が値引きを承諾してくれ、中古マンションの購入価格は最終的に1,480万円になりました。
マンション購入にかかった諸費用
我が家のマンション購入の際にかかった諸費用がこちらです。
この他にも住民票が必要だったり印紙代が必要だったりと、書類を提出するために必要な出費がちょこちょこありました。
この細々したお金はメモを取っていなかったためあまり覚えていませんが、収入印紙代で1～2万円は必要になると思います。
我が家はリフォームや家具の新調をしたいこともあって、銀行の借入額は1,550万円にし、返済期間は25年と決めました。頭金なし。
借り入れに利用したのは三菱東京ＵＦＪ銀行で、団信(無料)に加入。
では、諸費用の項目について説明が必要なところを補足していきますね。
手付金について
購入金額の1,480万のうち、手付金として700,000円を現金で支払いました。手付金の金額は中古物件の場合だと、だいたい売値の5％ほどが必要になります。
うちの場合は5％というと74万円になるんですけど、四捨五入は可能ってことですかね…？
この手付金は売主と買主がお互いに契約のキャンセルをしないように払う、いわば保証金のようなもの。なので手付金を払った後で「やっぱり買うのやめます」となると、このお金は返ってきません。
そしてこの手付金は必ず現金で支払う必要があります。
手付金は売買契約を結べば後で返してもらうこともできるし、手付金の金額をそのままマンションの支払いに充てることもできると言われました。
我が家は後者を選択し、手付金はそのまま支払いに充てることにしました。
不動産会社への仲介手数料について
この仲介手数料は２回に分けて、基本的には現金で支払います。
1回目の支払い時期は売買契約のとき。2回目の支払い時期は住宅ローンの手続きが済み、無事に買主から引き渡しを受けたときです。
ローン審査が順調に進めば、売買契約から引き渡しまでは約1ヵ月です。
ちなみに大抵の場合、仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式で計算されています。1回ごとに半額ずつ支払います。
この計算式は手数料の上限金額なんですが、計算してみたら我が家の仲介手数料はバッチリこの計算式通りに請求されていました。
管理費・固定資産税の精算について
売主から引き渡しを受けた日から、マンションの管理費・固定資産税の支払い義務が生じます。
固定資産税は引き渡し日から年末までにかかる分の支払いをするようになります。
マンションによって違うので、「うちの場合は」ということであまり金額は参考になりませんが…。
耐震基準適合証明書について
建てられてから25年以内のマンションなら、耐震基準適合証明書を作成することができます。
この証明書があれば住宅ローン減税を受けたり不動産取得税の減税を受けられたりします。
詳しくはこちらの記事でご紹介しています。
司法書士への登記費用について
司法書士は不動産会社から紹介してもらうことも可能ですが、我が家の場合は知り合いの司法書士の方に頼んだので少し安くしてもらえました。
司法書士は自分で探してきて依頼することもできます。物件によって請求金額は変わります。
火災・地震保険加入について
マンションなので集合住宅用のプランがあり、戸建てより保険料は安いです。
ほとんどは10年契約を一番最初に提示されますが、契約年数が多いほど割引率が大きくなっていきます。そのため我が家は25年契約にしました。
なぜ25年契約かというと、住宅ローンを25年組んだからです。保険に加入できる最長期間は、住宅ローンを組む年数だそうです。
本当は30年くらいで契約したかったんですが、そういう訳でダメでした。
銀行の借入金について
銀行でも保証料・事務手数料・消費税が諸費用として発生します。これらは借入金額や銀行によっても金額が変わります。
でも銀行に支払う必要がある諸費用は住宅ローンの借り入れ額から差し引かれることになるので、現金を用意する必要はありません。
マンション購入にかかる諸費用の割合と必要だった現金はいくら？
先ほどの表をもう一回。
我が家の場合は購入金額が1,480万円。
諸費用が944,922円。これに手付金の700,000円を加えると1,644,922円。
計算すると
1,644,922÷14,800,000＝0.1111433…
ということで諸費用に手付金を加えるのであれば、諸費用は購入金額の約11％でした。
この表の中で絶対に現金が必要なのは手付金です。その次に不動産会社への仲介手数料になります。
仲介手数料は1回目は現金が必要ですが、どうしても手持ちがなければ、一括で決済日に支払いをするように融通してもらうことも可能です。
というわけで、手付金以外の諸費用というのは、住宅ローンに組み込んでしまうことが可能です。
銀行で「住宅ローンの契約」と「買主から引き渡しを受ける決済日」は大抵同じ日に行われるんですが、この日に不動産会社の担当(買主側と売主側両方)・司法書士・売主・そして買主の自分たちが一堂に会することになります。
住宅ローンの契約が完了すると、その日に自分の口座に借り入れた金額が入金されます。そこからどんどん相手に支払っていく感じになります。
そのときの様子を表したうちの通帳がこちら。同じ日にどんどん引き出されてます。
結果的にうちが用意した現金は、手付金の700,000円と不動産会社への1回目の仲介手数料272,160円の、合計972,160円でした。
この2つだけだと、購入不動産価格の約6.6％を現金で用意したことになります。よく言われる10％というのは、あながち嘘じゃないですね。
また忘れてはいけないのが引っ越し代ですね。
これは現金かクレジットカードで支払うことになりますが、引っ越し当日に支払う場合は現金を用意しておく必要があります。
中古マンション購入の諸費用まとめ
- 必要な手付金…購入価格×5％
- 不動産会社への１回分の仲介手数料…(購入価格×3％＋6万円＋消費税)÷２
最低でこれだけは現金が用意できておけば大丈夫かなと思います。
参考にしてみてくださいね。
